Checklist do comprador: 10 pontos essenciais antes de fechar negócio
Comprar um imóvel é, para a maioria das pessoas, a maior decisão financeira da vida. Pode ser o primeiro apartamento, a casa própria depois de anos pagando aluguel, ou o investimento que vai diversificar seu patrimônio. Seja qual for o caso, a consequência de um erro nessa decisão é pesada — e muitas vezes irreversível.
A boa notícia é que existe um caminho para reduzir drasticamente o risco: seguir um checklist. Não é frescura, é proteção. Cada um dos dez pontos abaixo foi pensado para blindar você contra armadilhas que compradores desavisados enfrentam todos os dias.
Leia com calma. Marque o que já fez. Não pule nenhum item.
1. Verifique sua capacidade financeira real
Antes de olhar qualquer imóvel, olhe para o seu bolso — de verdade. Isso significa somar renda líquida, subtrair despesas fixas, considerar reservas de emergência e entender quanto você pode comprometer com um imóvel sem sufocar seu orçamento.
Uma regra prática: a parcela do financiamento não deve ultrapassar 30% da sua renda mensal líquida. Se você está comprando à vista, garanta que o pagamento não vai consumir sua reserva de emergência — que deve cobrir, no mínimo, seis meses de despesas.
Comprar imóvel no limite da sua capacidade é a receita para trocar um sonho por um pesadelo financeiro.
2. Consulte o CNPJ da construtora/incorporadora
Antes de colocar um centavo em um empreendimento na planta, pesquise quem está por trás dele. A consulta ao CNPJ da construtora ou incorporadora no site da Receita Federal é gratuita e revela informações essenciais: situação cadastral, capital social, data de abertura e eventuais irregularidades.
Vá além: procure a empresa no site do Tribunal de Justiça do estado para verificar se existem ações judiciais, especialmente trabalhistas ou de consumidores. Pesquise o nome da incorporadora no ReclameAQUI e em grupos de compradores. Uma construtora com histórico de atrasos, entregáveis abaixo do prometido ou reclamações recorrentes é um sinal vermelho que você não pode ignorar.
3. Visite o imóvel pessoalmente
Fotos bonitas, tour virtual e planta decorada não substituem estar lá. Visite o imóvel em horários diferentes — de manhã, à tarde, em dia de semana e no fim de semana. Avalie a insolação, o barulho, o trânsito, o acesso a transporte, comércio e serviços.
Se o imóvel está em construção, visite a obra. Converse com o engenheiro responsável, peça para ver o canteiro, observe o ritmo dos trabalhos. Se é um imóvel pronto, verifique infiltrações, funcionamento de instalações hidráulicas e elétricas, estado do acabamento.
Quando não for possível visitar — por exemplo, você mora em outro estado — peça a alguém de confiança para ir, ou contrate um engenheiro avaliador para fazer uma vistoria técnica. Não feche negócio baseado apenas em material de marketing.
4. Leia o memorial descritivo com atenção
O memorial descritivo é o documento técnico que detalha tudo o que será entregue: materiais de acabamento, dimensões exatas, especificações de instalações, áreas comuns, vagas de garagem. É a "promessa escrita" do empreendimento.
Compare o memorial com o que foi apresentado no stand de vendas. Se o stand prometeu porcelanato e o memorial especifica cerâmica comum, você já sabe o que vai receber. Se a planta decorada tem armários planejados e o memorial não os inclui, eles não farão parte da entrega.
Esse documento é seu direito — exija uma cópia e leia com calma. Cada detalhe importa.
5. Calcule todos os custos envolvidos
O preço do imóvel é apenas o começo. Compreender o custo total da aquisição é o que separa o comprador preparado do comprador surpreendido. Os custos adicionais incluem:
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): varia de 2% a 3% do valor do imóvel, dependendo do município;
- Registro de imóvel no cartório: em torno de 1% a 2% do valor;
- Taxa de avaliação do banco: para financiamento, entre R$ 2.000 e R$ 4.000;
- Seguros obrigatórios (MIP e DFI no financiamento): variam conforme perfil e valor;
- INCC (na planta): correção do saldo devedor durante a obra, atualmente acumulado em 6,82% em 12 meses;
- Taxa de administração do condomínio (se aplicável): verifique o valor projetado.
Some tudo isso ao preço do imóvel. O valor final pode ser 5% a 10% superior ao anunciado.
6. Entenda o índice de correção do contrato
Seu contrato prevê correção do saldo devedor ou do aluguel por algum índice? Qual índice? Essa pergunta parece técnica, mas afeta diretamente o seu bolso.
No caso de imóveis na planta, o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) é o mais comum — e, como vimos, tem registrado patamares elevados. Após a entrega, muitos contratos migraram para IGP-M, INPC ou outro indexador.
Entenda como cada índice funciona, qual tem sido a tendência histórica e qual impacto terá nas suas parcelas ao longo dos anos. Um índice mal escolhido pode transformar uma parcela acessível em um peso insustentável em poucos anos.
7. Verifique a matrícula e registro de incorporação no cartório
Todo imóvel tem uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis — é a "certidão de nascimento" do bem. Solicite uma certidão de matrícula atualizada e verifique:
- Quem é o proprietário real do terreno ou imóvel;
- Se existem ônus, hipotecas, penhoras ou ações judiciais vinculadas ao bem;
- Se a incorporação está devidamente registrada (obrigatório por lei para empreendimentos na planta).
A falta de registro de incorporação é uma irregularidade grave. Sem ele, a construtora não pode legalmente vender unidades na planta. Se o vendedor hesitar em apresentar a matrícula, considere isso um sinal de alerta máximo.
8. Compare com outros imóveis da mesma região
Nunca decida baseado em um único imóvel. Visite pelo menos três opções na mesma região, com características semelhantes (metragem, número de quartos, padrão de acabamento). Compare preço por metro quadrado, condições de pagamento, custos condominiais e infraestrutura do entorno.
Use portais imobiliários para pesquisar o histórico de preços da região. Se um imóvel está significativamente mais barato que a média, investigate o motivo — pode ser uma oportunidade legítima ou pode esconder um problema. Se está muito mais caro, questione o que justifica o prêmio.
Mercado se conhece comparando. Quem compara, negocia melhor.
9. Projete o financiamento em diferentes cenários
Se você vai financiar, não simule apenas uma vez. Rode simulações nos principais bancos e em diferentes cenários:
- SAC (parcelas decrescentes): você paga mais no início, mas o total de juros é menor. Ideal para quem tem renda confortável agora e quer quitar mais rápido;
- Price (parcelas fixas): a parcela é menor no início, mas o total de juros é maior. Pode fazer sentido se sua renda atual é mais apertada e tende a crescer;
- Cenário com Selic alta: se a taxa básica de juros se mantiver elevada, o custo do financiamento sobe. Avalie se vale a pena entrar agora ou esperar;
- Cenário com queda da Selic: se os juros caírem, existe a possibilidade de portabilidade para uma taxa melhor no futuro.
Use calculadoras online dos próprios bancos, mas entenda que a taxa final pode ser diferente da simulada — depende do seu score de crédito, relacionamento com o banco e condições de mercado no momento da aprovação.
10. Tenha assessoria profissional (corretor + advogado)
Este não é o momento de economizar em assessoria. Um bom corretor de imóveis conhece o mercado, sabe negociar, identifica oportunidades e — principalmente — protege você de negócios problemáticos.
Além do corretor, consulte um advogado especializado em direito imobiliário antes de assinar qualquer contrato. Ele vai revisar cláusulas, identificar abusos, verificar a regularidade documental e garantir que seus direitos estão preservados.
O custo de um advogado é uma fração mínima do valor do imóvel — e pode evitar prejuízos que representam anos de esforço financeiro.
Imóvel se compra com informação, não com emoção.
Se você quer orientação personalizada para sua compra — seja o primeiro imóvel, um investimento ou uma mudança de cidade — fale comigo.
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César Bicudo é consultor imobiliário (CRECI/ES 11.369-F). Atendimento personalizado para compra, venda e investimento em imóveis no litoral capixaba.