Guarapari 2026: por que o mercado imobiliário não para de crescer
Existe uma ideia que ainda circula em conversas de bar e grupos de WhatsApp: a de que Guarapari é uma cidade sazonal — que só existe durante o verão e hiberna nos outros nove meses do ano. Essa ideia já foi verdade. Hoje, é um equívoco que custa caro a quem insiste nele.
Guarapari vive o maior ciclo de transformação da sua história. A cidade que já foi sinônimo de casa de veraneio e areia monazítica se consolida, em 2026, como um dos mercados imobiliários mais dinâmicos do Sudeste brasileiro. Os números, os investimentos e o perfil de quem compra contam uma história muito diferente daquela que o senso comum insiste em repetir.
Este artigo apresenta os dados que explicam por que o mercado imobiliário de Guarapari não para de crescer — e por que ele ainda tem muito chão pela frente.
Os números que contam a história
O mercado imobiliário nacional encerrou 2025 com valorização de 6,52% segundo o índice FipeZAP — a segunda maior variação em 11 anos. No Espírito Santo, os indicadores são ainda mais expressivos.
Vitória fechou 2025 como a capital com o metro quadrado residencial mais caro do país: R$ 14.108/m², com valorização de 15,13% em 12 meses. É a capital que mais se valorizou no Brasil no último ano — à frente de Florianópolis (R$ 12.773/m²) e São Paulo (R$ 11.900/m²). Guarapari, situada a apenas 50 km da capital e integrada à região metropolitana, se beneficia diretamente desse transbordamento.
Na ponta do desenvolvimento imobiliário, o CUB-ES (Custo Unitário Básico da Construção no Espírito Santo) atingiu R$ 2.825,58/m² em maio de 2026. Esse indicador reflete o custo de reposição de um imóvel novo — e quando os lançamentos em Guarapari apresentam preços competitivos em relação a esse valor, há margem objetiva de segurança para o comprador.
Além disso, o INCC acumulado em 12 meses está em 6,82%, pressionado pelo custo de materiais e mão de obra. É um número relevante para quem compra na planta, pois o saldo devedor é corrigido por esse índice. Mas também é um sinal de que construir está mais caro — e o estoque existente tende a se valorizar junto com o custo da construção nova.
Guarapari bateu recorde com 1.400 imóveis em construção simultânea, um número impensável há cinco anos. A cidade não apenas cresce: ela acelera.
Infraestrutura: os R$ 500 milhões que mudaram o jogo
Nenhum mercado imobiliário cresce de forma sustentável sem infraestrutura. Guarapari entendeu isso — e agiu.
O Governo do Espírito Santo destinou mais de R$ 400 milhões em investimentos para o município, com entregas concretas já em 2026:
- Unidades de tratamento de esgoto inauguradas em janeiro, resolvendo um dos gargalos históricos da cidade e viabilizando novos empreendimentos com segurança ambiental;
- Hospital Dr. Luiz Buaiz, entregue em janeiro, ampliando a capacidade de atendimento em saúde para uma população que cresce ano a ano;
- Duplicação de vias e obras de mobilidade urbana, conectando melhor os bairros e reduzindo o tempo de deslocamento.
Na esfera privada, os investimentos são igualmente robustos. O Fundo MMP&TRÊS, em parceria com incorporadoras locais e nacionais, está aportando capital em projetos que somam mais de R$ 500 milhões:
- Salt by Grand, resort residencial com VGV de R$ 309 milhões na Enseada Azul: 90 apartamentos de 175 m² a 200 m² em três torres de 12 andares, com paisagismo assinado por Benedito Abbud;
- Shopping e parque temático no distrito de Buenos Aires, criando um novo polo de lazer e serviços;
- Hotel Siribeira, empreendimento cinco estrelas com torre residencial e marina;
- Hotel Porto do Sol em Muquiçaba, em processo de revitalização.
E há o projeto de maior impacto estrutural no horizonte: o novo aeroporto de Guarapari, com perfil logístico, investimento estimado em R$ 1 bilhão e localização prevista para a região de Setiba. O plano diretor aeroportuário está aprovado pela ANAC desde 2015. Em maio de 2026, a prefeitura anunciou tratativas avançadas com investidores — incluindo a Amazon, interessada no potencial logístico da região. A expectativa é que os protocolos de intenção sejam assinados ainda neste ano.
A posição estratégica de Guarapari — cortada pela BR-101, próxima ao sistema portuário capixaba e à futura ferrovia — coloca a cidade em um eixo logístico que transcende o turismo. O aeroporto não é um projeto para atrair turistas: é um projeto para mudar a economia do município.
Quem está comprando em Guarapari
Se há cinco anos o comprador típico de imóvel em Guarapari era o capixaba que buscava uma segunda residência para o verão, hoje o mapa mudou radicalmente. O perfil do comprador se diversificou em geografia, motivação e faixa de renda.
Mineiros lideram o fluxo de investidores externos. Para quem vive em Belo Horizonte (onde o metro quadrado já passa de R$ 10.600), Guarapari representa a praia mais próxima a um preço ainda competitivo — cerca de 6 a 7 horas de carro pela BR-262 e BR-101. Não é por acaso: Minas Gerais não tem litoral, e Guarapari é o destino natural para quem busca mar com qualidade de vida.
Brasilienses formam o segundo grupo mais expressivo. A capital federal tem o metro quadrado médio de R$ 9.754 e um mercado com liquidez elevada. Muitos investidores de Brasília veem em Guarapari uma oportunidade de diversificação patrimonial com potencial de valorização superior ao de outras praças do Centro-Oeste.
Paulistas, tradicionalmente concentrados no litoral norte de São Paulo (Ubatuba, Caraguatatuba, Riviera de São Lourenço), começam a olhar para Guarapari com atenção redobrada. O motivo é simples: enquanto o metro quadrado no litoral paulista chega a R$ 30 mil na Riviera e a R$ 20 mil na maior parte das praias, Guarapari oferece praias igualmente belas e infraestrutura crescente por uma fração desse valor.
Cariocas também entram na equação. O Rio de Janeiro tem metro quadrado médio de R$ 10.830, mas a saturação de bairros como Barra da Tijuca e Recreio, somada à violência urbana, tem empurrado compradores para destinos mais tranquilos no litoral capixaba.
E, naturalmente, o comprador capixaba continua ativo — mas com um perfil diferente do passado. Já não se trata apenas do cidadão de Vitória ou Vila Velha que quer a casa de praia. Cada vez mais, são famílias que optam por morar permanentemente em Guarapari, aproveitando a qualidade de vida sem abrir mão da proximidade com a Grande Vitória. A Rodovia do Sol coloca o centro de Vitória a cerca de 40 minutos de carro.
Guarapari, Vitória, Búzios e Ubatuba: a comparação que explica o momento
Colocar Guarapari lado a lado com outros destinos do litoral sudeste ajuda a entender por que o interesse dos compradores está migrando para cá.
Vitória (ES). A capital capixaba lidera o ranking nacional de preço por metro quadrado. Comprar em Vitória significa pagar caro por um dos mercados mais escassos do país — 97 km² de ilha, com espaço limitado para expansão. Guarapari, a 50 km, oferece qualidade de praia superior e preço por metro quadrado significativamente menor. É o transbordamento natural da demanda.
Búzios (RJ). Consolidou-se como destino de luxo internacional, com imóveis que frequentemente ultrapassam R$ 20 mil/m². A cidade atrai compradores de altíssimo patrimônio, mas sofre com a sazonalidade extrema — fora da alta temporada, o comércio fecha e a cidade esvazia. Guarapari, ao contrário, está construindo uma economia que funciona o ano inteiro: o comércio local, os serviços de saúde, a rede hoteleira e os novos empreendimentos mantêm a cidade pulsando em qualquer estação.
Ubatuba (SP). Cercada por Mata Atlântica e com forte restrição ambiental, Ubatuba tem oferta limitada de terrenos — o que naturalmente empurra os preços para cima. O metro quadrado no litoral paulista já supera os R$ 20 mil em boa parte das praias. A demanda existe, mas a escassez de áreas para construção torna o mercado pouco acessível para quem está entrando. Guarapari, com mais de 50 praias e um Plano Diretor que equilibra desenvolvimento e preservação, oferece um horizonte de crescimento ainda pouco explorado.
A equação é clara: praias comparáveis, preço mais baixo, infraestrutura em expansão e demanda diversificada. Quando esses quatro fatores se alinham, o mercado imobiliário responde — e é exatamente isso que estamos vendo.
O que esperar dos próximos anos
A Selic em 14,25% ao ano (junho de 2026) não é um obstáculo para o mercado de Guarapari — é um filtro. O crédito caro reduz a concorrência de compradores financiados, abre janelas de negociação para quem tem capital próprio e seleciona projetos com fundamento econômico sólido. Empreendimentos especulativos não sobrevivem a juros de dois dígitos. Os que ficam de pé são aqueles que entregam valor real.
O ciclo de investimentos em infraestrutura não terminou. A duplicação de vias, a expansão do saneamento e o projeto do aeroporto são catalisadores de longo prazo. Cada melhoria na cidade se traduz, em algum grau, em valorização imobiliária.
E o perfil do comprador continuará se diversificando. Guarapari está no radar de grandes incorporadoras nacionais. Construtoras paulistas já anunciaram aportes de meio bilhão de reais em empreendimentos na cidade. Quando o capital institucional entra, é porque os fundamentos foram validados.
O mito da cidade sazonal já não se sustenta. Guarapari é, hoje, um mercado imobiliário maduro — e 2026 é o ano em que essa percepção se consolida.
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César Bicudo é consultor imobiliário em Guarapari (CRECI/ES 11.369-F). Atendimento personalizado para compra, investimento e lançamentos no litoral capixaba.