Financiamento imobiliário: simulação real para um imóvel de R$ 800 mil
Comprar um imóvel de R$ 800 mil é um passo que exige planejamento. E a pergunta que todo comprador faz é: quanto vou pagar por mês?
A resposta não é uma só. Depende do banco, do prazo, do sistema de amortização — e principalmente da taxa de juros. Neste artigo, faço uma simulação real, com dados de junho de 2026, para você sair daqui com números concretos.
O cenário da simulação
Antes de qualquer conta, vamos estabelecer os parâmetros:
| Parâmetro | Valor |
|---|---|
| Valor do imóvel | R$ 800.000,00 |
| Entrada (20%) | R$ 160.000,00 |
| Valor financiado | R$ 640.000,00 |
| Prazo | 30 anos (360 meses) |
| Taxa de juros (Caixa, balcão) | 11,19% a.a. + TR |
| TR (junho/2026) | ~1,94% a.a. |
| Taxa efetiva total | ~13,1% a.a. |
| Sistema | SAC e Tabela Price (comparação) |
Estes são os números reais praticados pela Caixa Econômica Federal em junho de 2026 — a taxa de balcão para novos clientes. Quem tem relacionamento com o banco (conta-salário, investimentos) pode conseguir taxas a partir de 10,26% a.a. + TR.
Simulação 1: Tabela SAC
No sistema SAC (Sistema de Amortização Constante), a parcela começa mais alta e vai diminuindo ao longo do tempo. A amortização do principal é fixa — o que cai é o valor dos juros, que incidem sobre o saldo devedor cada vez menor.
Primeira parcela (mês 1)
| Componente | Valor |
|---|---|
| Amortização | R$ 1.777,78 |
| Juros | R$ 6.986,67 |
| Parcela total | R$ 8.764,45 |
Última parcela (mês 360)
| Componente | Valor |
|---|---|
| Amortização | R$ 1.777,78 |
| Juros | R$ 19,40 |
| Parcela total | R$ 1.797,18 |
Custo total
| Item | Valor |
|---|---|
| Total pago em juros | R$ 1.261.089,39 |
| Total pago (principal + juros) | R$ 1.901.089,39 |
| Custo efetivo total (com entrada) | R$ 2.061.089,39 |
Simulação 2: Tabela Price
Na Tabela Price, a parcela é fixa do início ao fim. É o sistema mais usado no Brasil por dar previsibilidade ao comprador. A desvantagem: os juros totais são maiores.
Parcela fixa (todos os 360 meses)
| Componente | Valor |
|---|---|
| Parcela fixa | R$ 7.118,54 |
Custo total
| Item | Valor |
|---|---|
| Total pago em juros | R$ 1.922.674,84 |
| Total pago (principal + juros) | R$ 2.562.674,84 |
| Custo efetivo total (com entrada) | R$ 2.722.674,84 |
SAC x Price: a diferença no seu bolso
| Comparativo | SAC | Price | Diferença |
|---|---|---|---|
| Parcela inicial | R$ 8.764 | R$ 7.119 | SAC +R$ 1.645 mais cara |
| Parcela final | R$ 1.797 | R$ 7.119 | SAC -R$ 5.322 mais barata |
| Juros totais pagos | R$ 1,26 mi | R$ 1,92 mi | Price +R$ 661 mil |
A tabela SAC economiza quase R$ 660 mil em juros. Mas exige uma renda maior nos primeiros anos — a parcela inicial de R$ 8.764 compromete cerca de R$ 26.300 de renda mensal (considerando o limite de 30% de comprometimento).
Já na Price, a parcela de R$ 7.119 exige renda de aproximadamente R$ 21.400 mensais.
E se a Selic cair?
Todo este cálculo usa a taxa de 11,19% a.a. + TR — que reflete o cenário atual com Selic em 14,25% ao ano. Mas o Copom já iniciou cortes: foram três reduções consecutivas desde o pico de 15,00%.
Se a Selic continuar caindo nos próximos meses, as taxas de financiamento também caem. Um comprador que contratar hoje pode:
- Portar o financiamento para outro banco se as taxas caírem — sem custos adicionais.
- Amortizar o saldo devedor com recursos próprios (FGTS, 13º, bônus), reduzindo os juros futuros.
O cenário é de janela de oportunidade: a Selic está caindo e os preços dos imóveis ainda não subiram proporcionalmente. É o momento em que o comprador bem assessorado consegue as melhores condições.
Entrada: como juntar R$ 160 mil?
A maior barreira para a maioria dos compradores é a entrada de 20%. Para um imóvel de R$ 800 mil, são R$ 160 mil. Algumas estratégias:
- FGTS: quem trabalha com carteira assinada pode usar o saldo do FGTS como parte da entrada — inclusive de familiares.
- Parcelamento direto com a construtora: em lançamentos, muitas incorporadoras aceitam parcelar a entrada durante a obra (até 36 meses).
- Consórcio como entrada: é possível usar uma carta de consórcio contemplada como parte do pagamento.
Quanto maior a entrada, menor o financiamento — e menor o custo total dos juros.
Conclusão: o que levar desta simulação
- Um imóvel de R$ 800 mil com 20% de entrada custa, em 30 anos, entre R$ 2,06 milhões (SAC) e R$ 2,72 milhões (Price).
- A escolha do sistema de amortização impacta quase R$ 660 mil no custo total.
- A taxa de juros atual (11,19% a.a. + TR) é alta, mas a Selic está em trajetória de queda — o que tende a melhorar as condições.
- A decisão de comprar não é binária ("agora ou nunca") — é sobre entender os números e agir quando eles fizerem sentido para você.
Quer simular o financiamento para o seu caso específico?
Cada comprador tem um perfil diferente — renda, entrada disponível, prazo ideal, uso do FGTS. O que mostrei aqui é uma referência. Para uma simulação personalizada, com os bancos e taxas atualizados:
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César Bicudo é consultor imobiliário em Guarapari (CRECI/ES 11.369-F). Atendimento personalizado para compra, investimento e financiamento imobiliário no litoral capixaba.